Риски при сделках с недвижимостью для покупателей и продавцов: обзор

У продавцов и покупателей недвижимости риски абсолютно разные, причем больше рискует покупатель. Пока выбирал квартиру в Броварах, я на практике столкнулся с этими рисками. Хочу поделиться с вами полученным опытом в серии заметок о рисках при сделках с недвижимостью на Украине. В частности, расскажу о 2-х квартирах, которые я отказался покупать именно из-за возможных юридических проблем. Хочу напомнить, что я не профессиональный юрист, и поэтому в моих суждениях о рисках при сделках с недвижимостью ошибки вполне вероятны. Буду рад, если специалисты поправят меня в комментариях.

риски при сделках с недвижимостью

Я пришел к выводу, что большинство продавцов и особенно покупателей недвижимости вообще не понимают, какие огромные риски они берут на себя, участвуя в сделках. По-моему, если бы все они в этом хорошо разобрались, то многие вообще отказались бы покупать-продавать недвижимость. Хотя сейчас риски покупателей уменьшились с появлением единого электронного реестра всей недвижимости и прав собственности на нее. Перед сделкой нотариус обязательно с помощью этого реестра удостоверяется, что продавцы недвижимости – на самом деле ее хозяева, а также что на продаваемую недвижимость не наложен арест. Сразу после сделки нотариус делает запись в реестре, что у недвижимости поменялись владельцы. Это не позволит бывшым хозяевам в один день продать свою недвижимость одновременно нескольким покупателям, используя дубликаты документов, что нередко случалось в 90-х годах.

В сделках с недвижимостью есть риски очевидные и менее известные. Итак, предлагаю вашему вниманию цикл заметок о рисках при сделках с недвижимостью на Украине:

Сейчас запомните главное: по закону всегда отвечает за все последний владелец недвижимости. Почему это так важно? Предположим, вы собираетесь купить недвижимость, которая неоднократно переходила из рук в руки. Так вот, если кто-то из ее бывших владельцев или “третьих лиц” докажет в суде, что при какой-то сделке его права были нарушены, то решать проблему придется именно вам. И неважно, как давно это было. Те, кто участвовали в той сделке, но уже успели перепродать недвижимость, больше не несут за нее ответственность.

Нужно понимать, что, покупая недвижимость, которая поменяла несколько хозяев, вы берете на себя повышенные риски. Если с недвижимостью уже было две и более сделок, то нынешний покупатель вряд ли сможет проверить их все, чтобы убедиться, что все было оформлено правильно. Особенно подозрительно, если недвижимость несколько раз перепродавалась за короткий срок.

Отсюда следует вывод, что на вторичном рынке безопаснее покупать квартиру, у которой ее нынешние хозяева являются первыми. Если хозяева квартиры купили ее непосредственно у застройщика или сами приватизировали, то это называется “первичные документы на право собственности”. Такие варианты уменьшают риски для покупателя.

В этом смысле, идеальным вариантом является покупка квартиры по договору пожизненного содержания с пенсионером. Наверняка пенсионер, с которым инвестор подписывает договор, является первым и единственным хозяином своей недвижимости.

К сожалению, любая предварительная юридическая экспертиза недвижимости и “разведка” (беседы с соседями, участковым врачом, милиционером, паспортистом и т. д.) могут лишь уменьшить риски для покупателя, но не в состоянии избавить от них совсем. Насколько я понимаю, даже страхование риска утраты прав на недвижимость в результате оспаривания третьими лицами (“титульное страхование”) не помогает. Потому что страховые договора составлены так, что позволяют страховым компаниям избежать выплаты компенсации покупателю недвижимости в случае реального возникновения проблем.

Продавцам и покупателям недвижимости следует заранее обдумать, как обеспечить собственную безопасность, когда при них будет крупная сумма денег.

Сейчас мы обсуждаем риски инвестирования в недвижимость. Об инвестиционных рисках “вообще”рекомендую вашему вниманию заметку “Инвестиционные риски на примере вложений в серебро“. Будучи предупрежденными об инвестиционных рисках, все же имейте в виду, что если “сидеть на деньгах”, то государство с помощью инфляции медленно, но уверенно конфискует ваши сбережения.

Мусиенко Я продаю / покупаю квартиру

P. S. Пользуясь случаем, в очередной раз рекомендую своим читателям замечательную книгу Т. Мусенко “Я продаю-покупаю квартиру”. В ней подробно раскрыта тема рисков при сделках с недвижимостью в условиях украинских реалий.  Каждый раз перечитываю эту книгу, когда приходит время приобретать очередную квартиру :).

P.P. S. Biznet.ru – самый полезный форум на тему “Бизнес“. Тысячи посетителей обсуждают здесь различные виды бизнеса и находят бизнес-партнеров.



3 Отзывов to Риски при сделках с недвижимостью для покупателей и продавцов: обзор

  1. Oleg пишет:

    Хорошая, актуальная информация, но было бы здорово добавить еще комментарии профессиональных юристов.

  2. Олександр пишет:

    Доброго дня Всім! Моє перше повідомлення, та дякую автору даного Блогу за ідеї, статті, розрахунки та іншу інформацію пов’язану із джерелами пасивного доходу)
    Як професійний юрист, хочу дещо додати та порадити:
    1. Не зв’язуйтесь з договорами довічного утримання, Ви станете повністю власником майна (володіти, розпоряджатися та користува) лише після смерті відчужувача (пенсіонера), а при його житті – не продасте квартиру. В мене особисто у 2009 р. була судова практика: люди 15 років доглядали за пенсіонеркою, у 2006 році уклали даний договір, а потім пенсіонерці пообіцяли “золоті гори” інші особи та в судовому порядку розірвано було такий договір. Вигадано ними було все! Суд розірвав договір! Оскільки нажаль, в даному випадку об’єктивно наші суди справи не завжди розглядають, більш захищаючи права “пенсіонерів”.
    2. При пошуку нерухомості (квартири) де хто звертається за допомогою до різних агенств нерухомості. Укладають попередні договори купівлі-продажу, договори на інформаційні та консультаційні послуги, у відповідності до умов яких, покупець передає продавцю (посереднику) частину грошових коштів (завдаток або аванс). І тут головне: якщо грошові кошти в договорі визначені як – завдаток, то покупець ніколи їх і не побачить більше, у разі якщо покупець надумає відмовитись від купівлі нерухомості, а якщо визначається така сума як – аванс, тоді він повертається. Доводилось захищати відповідача – агенство нерухомості у суді, де сума завдатку була 10000 дол., суд відмовив позивачам (юр.особа) у задоволені позову.
    3. Є багато й інших юридичних нюансів і аспектів на дану тему. Будьте уважні при оформлені таких договорів (правочинів) та непожалкуйте 200 грн. на досвідченого юриста, який Вас проконсультує та розгляне договори на відповідність їх Вашим інтересам та вимог чинного законодавства.

  3. admin пишет:

    > об’єктивно наші суди справи
    > не завжди розглядають, більш
    > захищаючи права “пенсіонерів”.

    Дописал в конце заметки, что я думаю насчет этого. Смотрите “Добавлено 9.01.2013 года”.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>