Расчет прибыльности сдачи в аренду квартиры в Киеве
Несмотря на падение цен на квартиры, на сегодняшний день рынок жилья в Киеве не предоставляет возможности вложить деньги с приемлемой годовой доходностью, купив квартиру и сдавая ее в долгосрочную аренду. Вариант с посуточной арендой я в этой заметке рассматривать не буду, потому что это настоящий бизнес. Он работает в условиях жесткой конкуренции и потому требует активного ежедневного управления. Аренда квартиры посуточно – это не “пассивная” инвестиция.
Если постараться, то можно купить квартиру в Киеве и сделать в ней ремонт так, чтобы потом получать 9-10% “грязного” годового дохода, сдавая ее в аренду. Но при этом не следует забывать о расходах, которые несет арендодатель.
Предлагаю вашему вниманию форму для расчета “чистого” годового дохода от аренды киевской квартиры. В примере рассматривается 1-комнатная квартира в Киеве возле метро, с хорошим ремонтом и бытовой техников, не “гостинка”.
Доход | За 1 месяц, грн | За год (12 мес.), грн |
---|---|---|
Валовая арендная плата | 4000 | 48000 |
Фактор простоя (5%) | (200) | (2400) |
Чистая арендная плата | 3800 | 45600 |
Расходы | ||
Резерв на ремонтные работы | (800) | (9600) |
Плата за коммунальные услуги | (200) | (2400) |
Налоги (15%) | (600) | (7200) |
Страхование | (50) | (600) |
Разное (1%) | (40) | (480) |
Чистый эксплуатационный доход | 2110 | 25320 |
Получается, что если “грязный” доход арендодателя составляет 9-10%, то “чистый” – не более 5% годовых. Как рекомендуют мудрые американские книги об инвестициях в недвижимость, я не беру в расчет возможный рост рыночной цены квартиры. А если инвестор ожидает падения цен на квартиры, то покупку следует просто отложить “до лучших времен”.
Вывод: приобретая жилье в Киеве на вторичном рынке или у застройщика, покупатель не в состоянии получить приемлемую доходность на свои инвестиции. Тем более, с учетом процентных ставок, которые предлагает в настоящее время ипотека в Украине. Зато такую возможность предоставляет покупка квартиры по договору пожизненного содержания, о чем я уже неоднократно писал раньше.
Хочу прокомментировать табличку. Если добавить немного реализма то как раз и выйдем на 9-10%. Сам лично сколько снимал квартиры, хозяева во-первых: не платили никаких налогов; во-вторых: обходилось все без ремонта )) А это в год + минимум 15 000 к Вашему чистому эксплуатационному доходу. Таким образом выходим на 9%.
И это лучше чем положить деньги на депозит. Мое субъективное мнение.
Что касается неуплаты арендодателем налогов – это временно. Потом хозяева могут “попасть” сразу на всю на сумму вовремя не уплаченных налогов + штраф. Насчет ремонта и техники: без всего этого цена, по которой можно сдать квартиру из рассмотренного примера, снизится с 4000 грн/мес до 2800 грн/мес, и еще фактор простоя увеличится с 5% до 10%. Так что на ремонт и технику хозяину лучше потратиться.
И еще раз подчеркну главное: договор пожизненного содержания предоставляет возможность купить недвижимость в Киеве ВЫГОДНО, даже при тех расчетах, которые я привел в заметке.
В Полтаве ситуация подобная. Убитую однушку можно взять за 200 – 220 тыс. грн. Ремонт + мебель = 20 тыс. Итого затраты составляют 220-240 тыс. Орендная плата 1200- 1300 + свет. При пересчете в банковские проценты мы имеем 5% годовых, что в три раза меньше банковского депозита.
Сам работаю по такой схеме. Тут главное, чтобы годовой % по депозитам составлял 1 квартира/год.
Никаких налогов не плачу, для этого много пришлось поработать в этом направлении (свои хитрости). Единственное – налог с недвижимости, но там получается 50 грн./мес. за каждую новую квартиру.
>Никаких налогов не плачу, для этого много пришлось поработать в этом направлении (свои хитрости)
Какие там особые хитрости? Просто нужно предупреждать арендаторов, что в случае чего – они ваши родственники. И чтобы не было документов о передаче денег за аренду.
>налог с недвижимости, но там получается 50 грн./мес. за каждую новую квартиру
Что это вообще за налог такой???
Если расписывать хитрости, то получится реферат. Там много факторов и к ним нюансов.
А налог с недвижимости – в новом налоговом кодексе, когда вносили налог за превышение кв. метров – квартира больше определенной площади дополнительно оплачивается за каждый квадрат. Вот и выходит по их ставкам – каждая новая однушка – это превышение квадратуры на одного человека на 50 грн./мес.
Расчетные цифры в среднем такие и есть. И формула Кийосаки, возьми кредит-купи недвижимость-сдай в аренду работает только в его книгах.
>формула Кийосаки, возьми кредит-купи недвижимость-сдай в аренду работает только в его книгах.
В наших условиях существует способ, как выгодно инвестировать в недвижимость: заключить договор пожизненного содержания с пенсионером. Об этом достаточно написано здесь на сайте. Если бы я изначально рассуждал, как вы, и держал бы свой разум закрытым для новых идей, то наверняка прошел бы 2 года назад мимо этой отличной возможности.
А почему 5% вы считаете малой доходностью? При существенно меньших рисках, чем любой другой вид дохода, 5% это очень даже неплохо. да и к тому же с момента написания статьи пол года прошло. За это время стоимость недвижимости еще процентов на 10 просела, что также увеличело доходность. С налогом помоему тоже погарячились. Для минимизации налогов можно через единый налог работать, а это вместо 600 гривен получится 400. Да и к томуже если квартир несколько, сумма налоговых выплат распределиться между всеми квартирами.
По поводу ДПС. Вариант интересный. Вы не моглибы подсказать контакты организаций занимающихся этим?
>Для минимизации налогов можно через единый налог работать
Как бы эту лазейку не прикрыли…
>По поводу ДПС. Вариант интересный. Вы не моглибы подсказать контакты организаций занимающихся этим?
Пришлите заявку мне на мейл, укажите сумму для инвестиций и город, и вам предложат подходящие варианты.
Сергей, проверьте почту.
что такое факторы простоя ?
Фактор простоя – это время, в течение которого недвижимость не сдается в аренду и “простаивает”. Например, 5% дней в году. Фактор простоя может быть вынужденным, или его можно планировать заранее. Например, когда хозяин готовится несколько дней приводит квартиру в порядок, после того как съедут очередные квартиранты
Сергей, здравствуйте!
интересно, а почему вы не рассматриваете результативности посуточной сдачи квартиры. да, это более затратный бизнес, но и более доходный. Может подскажете материалы на эту тему.
>почему вы не рассматриваете результативности посуточной сдачи квартиры
Потому что это не пассивный доход, тут работать надо каждый день.
А что мешаает найти посреднкиа чтобы он сдавал квартиру посуточно?
Хозяин сдает квартиру посреднику примерно по той же цене, что за стандартную помесячную аренду, плюс небольшая плата за ускоренный износ мебели и техники. Ну и возможные проблемы с соседями и милицией, если посуточные арендаторы устроят в квартире шумную гулянку. Ну и какой в этом смысл? А помесячно можно поселить приличную семейную пару – и никаких проблем.
Хотелось бы посмотреть на расчет прибыли от аренды квартир посуточно. А так по-моему все цифры приближены к реальности.
Для Игоря Еременка “Расчетные цифры в среднем такие и есть. И формула Кийосаки, возьми кредит-купи недвижимость-сдай в аренду работает только в его книгах.”
Формула Кийосаки работает на него, в его книгах… и на меня.
Я сейчас сдаю недвижимость (небольшую коммерческую) с чистым доходом в 21% Именно с чистым – не учитывая расходы. Для этого потребовалось примерно восемь месяцев активного поиска т.н. супер-пупер-ультра мотивированных продавцов. Например, у которых фин. трудности, залоговое имущество, объявления по типу “Срочно” “Торг уместен” и т.д. Мной было перелопачено несколько тысяч таких объявлений. Кстати были варианты и 18% чистого дохода и 19%… Надо просто искать, долго и нудно
Здравствуйте Сергей ! Совет нужен ваш. Хотим купить недвижимостьв Киеве в новострое и здавать в наем на очень длительный срок,так как мы не живем в Украине.Спасибо
Чем я тут могу быть полезен?
На сколько я осведомлён по поводу способа, предложенного Киосаки, то он вполне реален и широко использовался в Америке. Если не ошибаюсь, эта ситуация с недвижимостью и стала причиной последнего финансового кризиса. Люди брали кредиты на покупку недвижимости (много брали. Не забывайте, что ставки у них радикально другие), сдавали её в аренду и окупали её за несколько лет (точно не помню, но выгода была очевидной).