Расчет прибыльности сдачи в аренду квартиры в Киеве

Несмотря на падение цен на квартиры, на сегодняшний день рынок жилья в Киеве не предоставляет возможности вложить деньги с приемлемой годовой доходностью, купив квартиру и сдавая ее в долгосрочную аренду. Вариант с посуточной арендой я в этой заметке рассматривать не буду, потому что это настоящий бизнес. Он работает в условиях жесткой конкуренции и потому требует активного ежедневного управления. Аренда квартиры посуточно – это не “пассивная” инвестиция.

доходность сдачи в аренду квартиры в Киеве

Если постараться, то можно купить квартиру в Киеве и сделать в ней ремонт так, чтобы потом получать 9-10% “грязного” годового дохода, сдавая ее в аренду. Но при этом не следует забывать о расходах, которые несет арендодатель.

Предлагаю вашему вниманию форму для расчета “чистого” годового дохода от аренды киевской квартиры. В примере рассматривается 1-комнатная квартира в Киеве возле метро, с хорошим ремонтом и бытовой техников, не “гостинка”.

Доход За 1 месяц, грн За год (12 мес.), грн
Валовая арендная плата 4000 48000
Фактор простоя (5%) (200) (2400)
Чистая арендная плата 3800 45600
Расходы
Резерв на ремонтные работы (800) (9600)
Плата за коммунальные услуги (200) (2400)
Налоги (15%) (600) (7200)
Страхование (50) (600)
Разное (1%) (40) (480)
Чистый эксплуатационный доход 2110 25320

Получается, что если “грязный” доход арендодателя составляет 9-10%, то “чистый” – не более 5% годовых. Как рекомендуют мудрые американские книги об инвестициях в недвижимость, я не беру в расчет возможный рост рыночной цены квартиры. А если инвестор ожидает падения цен на квартиры, то покупку следует просто отложить “до лучших времен”.

риски при сделках с недвижимостью на Украине

Вывод: приобретая жилье в Киеве на вторичном рынке или у застройщика, покупатель не в состоянии получить приемлемую доходность на свои инвестиции. Тем более, с учетом процентных ставок, которые предлагает в настоящее время ипотека в Украине. Зато такую возможность предоставляет покупка квартиры по договору пожизненного содержания, о чем я уже неоднократно писал раньше.



21 Отзывов to Расчет прибыльности сдачи в аренду квартиры в Киеве

  1. Евгений пишет:

    Хочу прокомментировать табличку. Если добавить немного реализма то как раз и выйдем на 9-10%. Сам лично сколько снимал квартиры, хозяева во-первых: не платили никаких налогов; во-вторых: обходилось все без ремонта )) А это в год + минимум 15 000 к Вашему чистому эксплуатационному доходу. Таким образом выходим на 9%.
    И это лучше чем положить деньги на депозит. Мое субъективное мнение.

  2. admin пишет:

    Что касается неуплаты арендодателем налогов – это временно. Потом хозяева могут “попасть” сразу на всю на сумму вовремя не уплаченных налогов + штраф. Насчет ремонта и техники: без всего этого цена, по которой можно сдать квартиру из рассмотренного примера, снизится с 4000 грн/мес до 2800 грн/мес, и еще фактор простоя увеличится с 5% до 10%. Так что на ремонт и технику хозяину лучше потратиться.

    И еще раз подчеркну главное: договор пожизненного содержания предоставляет возможность купить недвижимость в Киеве ВЫГОДНО, даже при тех расчетах, которые я привел в заметке.

  3. Вадим пишет:

    В Полтаве ситуация подобная. Убитую однушку можно взять за 200 – 220 тыс. грн. Ремонт + мебель = 20 тыс. Итого затраты составляют 220-240 тыс. Орендная плата 1200- 1300 + свет. При пересчете в банковские проценты мы имеем 5% годовых, что в три раза меньше банковского депозита.
    Сам работаю по такой схеме. Тут главное, чтобы годовой % по депозитам составлял 1 квартира/год.
    Никаких налогов не плачу, для этого много пришлось поработать в этом направлении (свои хитрости). Единственное – налог с недвижимости, но там получается 50 грн./мес. за каждую новую квартиру.

  4. admin пишет:

    >Никаких налогов не плачу, для этого много пришлось поработать в этом направлении (свои хитрости)

    Какие там особые хитрости? Просто нужно предупреждать арендаторов, что в случае чего – они ваши родственники. И чтобы не было документов о передаче денег за аренду.

    >налог с недвижимости, но там получается 50 грн./мес. за каждую новую квартиру

    Что это вообще за налог такой???

  5. Вадим пишет:

    Если расписывать хитрости, то получится реферат. Там много факторов и к ним нюансов.

    А налог с недвижимости – в новом налоговом кодексе, когда вносили налог за превышение кв. метров – квартира больше определенной площади дополнительно оплачивается за каждый квадрат. Вот и выходит по их ставкам – каждая новая однушка – это превышение квадратуры на одного человека на 50 грн./мес.

  6. Игорь Еременко пишет:

    Расчетные цифры в среднем такие и есть. И формула Кийосаки, возьми кредит-купи недвижимость-сдай в аренду работает только в его книгах.

  7. admin пишет:

    >формула Кийосаки, возьми кредит-купи недвижимость-сдай в аренду работает только в его книгах.

    В наших условиях существует способ, как выгодно инвестировать в недвижимость: заключить договор пожизненного содержания с пенсионером. Об этом достаточно написано здесь на сайте. Если бы я изначально рассуждал, как вы, и держал бы свой разум закрытым для новых идей, то наверняка прошел бы 2 года назад мимо этой отличной возможности.

  8. Дмитрий пишет:

    А почему 5% вы считаете малой доходностью? При существенно меньших рисках, чем любой другой вид дохода, 5% это очень даже неплохо. да и к тому же с момента написания статьи пол года прошло. За это время стоимость недвижимости еще процентов на 10 просела, что также увеличело доходность. С налогом помоему тоже погарячились. Для минимизации налогов можно через единый налог работать, а это вместо 600 гривен получится 400. Да и к томуже если квартир несколько, сумма налоговых выплат распределиться между всеми квартирами.

    По поводу ДПС. Вариант интересный. Вы не моглибы подсказать контакты организаций занимающихся этим?

  9. admin пишет:

    >Для минимизации налогов можно через единый налог работать

    Как бы эту лазейку не прикрыли…

    >По поводу ДПС. Вариант интересный. Вы не моглибы подсказать контакты организаций занимающихся этим?

    Пришлите заявку мне на мейл, укажите сумму для инвестиций и город, и вам предложат подходящие варианты.

  10. Дмитрий пишет:

    Сергей, проверьте почту.

  11. Сергей пишет:

    что такое факторы простоя ?

  12. admin пишет:

    Фактор простоя – это время, в течение которого недвижимость не сдается в аренду и “простаивает”. Например, 5% дней в году. Фактор простоя может быть вынужденным, или его можно планировать заранее. Например, когда хозяин готовится несколько дней приводит квартиру в порядок, после того как съедут очередные квартиранты

  13. Wlad пишет:

    Сергей, здравствуйте!
    интересно, а почему вы не рассматриваете результативности посуточной сдачи квартиры. да, это более затратный бизнес, но и более доходный. Может подскажете материалы на эту тему.

  14. admin пишет:

    >почему вы не рассматриваете результативности посуточной сдачи квартиры

    Потому что это не пассивный доход, тут работать надо каждый день.

  15. Валерка пишет:

    А что мешаает найти посреднкиа чтобы он сдавал квартиру посуточно?

  16. admin пишет:

    Хозяин сдает квартиру посреднику примерно по той же цене, что за стандартную помесячную аренду, плюс небольшая плата за ускоренный износ мебели и техники. Ну и возможные проблемы с соседями и милицией, если посуточные арендаторы устроят в квартире шумную гулянку. Ну и какой в этом смысл? А помесячно можно поселить приличную семейную пару – и никаких проблем.

  17. Максим пишет:

    Хотелось бы посмотреть на расчет прибыли от аренды квартир посуточно. А так по-моему все цифры приближены к реальности.

  18. Сергей пишет:

    Для Игоря Еременка “Расчетные цифры в среднем такие и есть. И формула Кийосаки, возьми кредит-купи недвижимость-сдай в аренду работает только в его книгах.”
    Формула Кийосаки работает на него, в его книгах… и на меня.
    Я сейчас сдаю недвижимость (небольшую коммерческую) с чистым доходом в 21% Именно с чистым – не учитывая расходы. Для этого потребовалось примерно восемь месяцев активного поиска т.н. супер-пупер-ультра мотивированных продавцов. Например, у которых фин. трудности, залоговое имущество, объявления по типу “Срочно” “Торг уместен” и т.д. Мной было перелопачено несколько тысяч таких объявлений. Кстати были варианты и 18% чистого дохода и 19%… Надо просто искать, долго и нудно

  19. Нелия пишет:

    Здравствуйте Сергей ! Совет нужен ваш. Хотим купить недвижимостьв Киеве в новострое и здавать в наем на очень длительный срок,так как мы не живем в Украине.Спасибо

  20. admin пишет:

    Чем я тут могу быть полезен? :)

  21. Артём пишет:

    На сколько я осведомлён по поводу способа, предложенного Киосаки, то он вполне реален и широко использовался в Америке. Если не ошибаюсь, эта ситуация с недвижимостью и стала причиной последнего финансового кризиса. Люди брали кредиты на покупку недвижимости (много брали. Не забывайте, что ставки у них радикально другие), сдавали её в аренду и окупали её за несколько лет (точно не помню, но выгода была очевидной).

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>