Читатели хвалят мою “основную” заметку про договор пожизненного содержания, но многие жалуются, что файл Excel с примером расчета - непонятный. Сейчас у меня наконец дошли руки сделать его более наглядным, и в сегодняшней заметке я хочу еще раз показать, как инвестору правильно считать окупаемость своего вложения.
Мне на рассмотрение поступил не совсем обычный вариант инвестирования в договор пожизненного содержания. Киевлянка, владеющая 3-комнатной квартирой на Троещине, хочет заключить такой договор. Рыночная цена квартиры на сегодня - около $85 000. Компания-посредник просит у инвестора $25 000. Это не много, но владелице квартиры сейчас всего 57 лет. Вопрос - имеет ли смысл инвестору заключать такой договор? Если $25 000 “первоначального взноса” - это слишком дорого, то какой должна быть “справедливая” цена?
См. ответ в таблице с расчетами. Надеюсь, эта таблица пригодится вам при расчете окупаемости вашей собственной инвестиции в договор пожизненного содержания.
Я постарался сделать расчеты максимально наглядными. Но если вы хотите на самом деле разобраться - придется поучить Excel за рамками его “базовых” возможностей. Для расчетов я использую финансовую функцию ВСД (”внутренняя ставка доходности”), а также средство Подбор параметра. Рекомендую почитать справку Excel про ВСД и “Подбор параметра”.
Напоминаю, что вы можете привлечь меня в качестве консультанта, если захотите заключить такой договор, и “цена вопроса” при этом не изменится. По крайней мере, вверх не изменится. Разве что может понизиться :).
Важный комментарий по поводу договора с 57-летней пенсионеркой с Троещины. Из расчетов очевидно, что инвестору бессмысленно платить какой-либо “первоначальный взнос” за право заключить договор с ней. Но мало того. Предположим, инвестор заключит с ней договор и будет платить ей 300 грн в месяц + 300 грн за коммунальные услуги. Тогда она сможет успешно подать в суд, мол, ей платят содержание, которое ниже прожиточного минимума. Суд, вполне вероятно, примет решение, которым заставит инвестора ежемесячно платить больше (до прожиточного минимума), а то и вообще расторгнет договор.
Оговорка: этот комментарий только на тот случай, если у “юной леди” со здоровьем сейчас еще все ОК. А если нет… тогда грешно упускать шанс получить квартиру за 30% ее стоимости.
Июль 25th, 2010 at 25.07.2010
Интересная заметка
А как Вы оцениваете риск того, что договор содержания на каком-то этапе могут оспорить внезапно появившиеся сторонние претененты на собственность?
Июль 25th, 2010 at 25.07.2010
Я открыл ваш файл, изучил его, понял что и как вы считаете. Для себя же я посчитал чуток по другому. Я принял за исходные данные следующие факты:
1) 10% по депозиту в банке,
2) ставка депозита и стоимость квартиры не меняются со временем,
3) депозит каждый год капитализируется и пополняется суммой 1200баков (из вашего примера).
Вот простейший расчёт:
25800
1 29580
2 33738
3 38312
4 43343
5 48877
6 54965
7 61662
8 69028
9 77130
10 86043
11 95848
12 106633
13 118496
14 131545
15 145900
16 161690
17 179059
18 198165
19 219181
20 242299
Из расчёта видно, что вплоть до 10-ти лет инвестиция выгодна (по сравнению с депозитом под 10%), а вот по истечении десяти лет… Ну например моей тёще ща 71 и она очень бодра!
Июль 25th, 2010 at 25.07.2010
Вдогонку. Если ваша бабулька с троещины протянет до возраста моей тёщи, то ваш убыток (ну по сравнению с депо под 10%) будет равен 45тыщ американских долларов США, ну или надо будет толкануть её квартиру за 131килобакс.
Июль 25th, 2010 at 25.07.2010
В заключении скажу что мне нравится ваш способ инвестирования денег, но я считаю его более рискованым, чем например депо в десяти разных банках. Возможно я стар и консервативен, может быть.
Июль 26th, 2010 at 26.07.2010
Насчет “депо в десяти разных банках” - как владелец депозитов в Надрах и Укрпромбанке могу сказать, что вы не правы
Насчет “Для себя же я посчитал чуток по другому” - вы считаете “на пальцах”, а я считаю правильно, как положено. И мои, и ваши расчеты приходят к одному и тому же. 10% по депозиту в гривнах - это слишком мало.
внезапно появившиеся сторонние претенденты на собственность - КАКИЕ ИМЕННО претенденты?
Июль 26th, 2010 at 26.07.2010
Уважаемый админ. Я считаю на тех же пальцах что и вы - в Экселе. А ещё: расчёт вёлся (как ни странно) в долларах. 10% - это нынешняя ставка по баксу. Я конечно вам сочуствую - укрпром и надра - это ж надо было так метко попасть
Июль 27th, 2010 at 27.07.2010
Возможно потому что банки выбирались по принципу “максимальная ставка” вместо “ставка + рейтинг/состояние банка”?
Июль 27th, 2010 at 27.07.2010
Депозиты в Укрпроме и Надрах - это незначительная часть моих сбережний :). Причем депозит Укрпрома потом вернули. Из всех остальных банков летом 2009 года деньги забрал без особых проблем, разве что в Надрах зависли до сих пор.
Но до кризиса не мог себе даже представить, что такое “кидалово” вообще возможно. Больше никогда не буду использовать банки для долгосрочного хранения денег, и уж тем более не стоит рассчитывать жить в старости на % по депозиту.
Август 4th, 2010 at 04.08.2010
Какие претенденты? Прочитал в сети несколько историй, когда после заключения договора пожизненного страхования появлялись родственники, предъявляющие права на часть недвижимости после смерти владельца.
В этом случае возможна ситуация, когда по окончании договора инвестор получает не всю собственность, а только часть, причитающуюся ему согласно решению суда.
Август 5th, 2010 at 05.08.2010
Так абстрактно рассуждать - бессмысленно. Советую еще раз внимательно перечитать http://kustblog.info/?p=111 и комментарии к той заметке.
В каждом случае нужно смотреть, на основании каких документов Отчуждатель имел право собственности на квартиру. В ваших примерах, вероятнее всего, отчуждатель получил (неважно, каким образом) квартиру, будучи в браке. В таком случае, даже если на момент заключения договора пожизненного содержания он уже не в браке, все равно со временем его бывший супруг или его наследники смогут предьявить претензии Приобретателю.
Короче, нужно тщательно отследить историю квартиры перед покупкой, и не заключать сделку, если что-то кажется подозрительным.
Недавно в Харькове нотариус не разрешила одинокому дедуле заключить договор пожизненного содержания на его 1-ком квартиру, т.к. оказалось, что когда он ее купил, то был в браке. Причем в новом украинском паспорте дедули никаких следов того брака не было. Как узнали - понятия не имею. Нотариус отправила дедулю получать разрешение у бывшей жены, но та его не дала. Потенциальный приобретатель шарахнулся от той квартиры, как черт от ладана. “Центру” проблемы тоже ни к чему. Так и остался дедуля без договора.
Важно понять, что такой риск не является специфичным для договоров пожизненного содержания, а присутствует в любой сделке купли-продажи квартиры. Рекомендую на эту тему книгу “Я продаю/покупаю квартиру” - http://kniga.biz.ua/book/realestate/-1/1404/ - там есть конкретные примеры и на что покупателю обращать внимание, изучая документы на квартиру перед сделкой.
Август 5th, 2010 at 05.08.2010
А если бы нотариус не узнала о том что дед женат?.. Вы ж сами удивляетесь - как, мол, нотариус узнал…
Август 6th, 2010 at 06.08.2010
А если бы нотариус не узнала о том что дед женат? - такой риск присутствует в любой сделке покупки-продажи недвижимости. Волков бояться… ну вы поняли :).